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重庆市房地产市场分析报告doc

  重庆房地产商场明白呈报 策略投资部 目次 一、重庆市房地产行业兴盛特性 二、行业外部境遇明白 三、重庆房地产行业的供应明白 四、重庆市房地产商场需求明白 五、重庆市房地产企业景遇 六、重庆市房地产商场兴盛趋向明白 七、隆鑫地产兴盛倡议 一、重庆市房地产行业兴盛特性 长久以后,重庆市房地产行业平昔受到邦度战略、实物分拨、低 房钱行使等住房轨制的影响,兴盛相当平缓。80 年代下手,邦度推 进了城镇住房轨制蜕变;98 年下手搁浅住房实物分拨后,再加上住 房公积金和贸易性住房金融的执行,使重庆市以室第为主的房地产行 业获得了神速兴盛。 近年,重庆市房地财产兴盛正呈现三个新的特性:商品房多量积 压,空置面积不息上升,然而新开工的面积又不息上升;商品房价钱 上升较速;房地产树立向都邑郊区推动。 二、行业外部境遇明白 (一) 归纳战略境遇 1998年以后,政府出台了一系列督促房地财产兴盛的战略,首要 有:除去福利分房,实行住房商品化、钱币化,渐渐成立众主意住房 供应体例;督促住房消费信贷;除去衡宇开辟打点费等47项不对法、 不对理的收费项目;督促存量房让渡,造成房地产二、三级商场联动 体例;拟定饱动住民购房的税收战略。房地产行业自98年来渐渐苏醒, 战略的饱动和刺勉励挥了紧张效力。 邦度近期出台的一系列战略,是从土地供应、银行信贷、机 构禁锢和财产战略等各方面临房地产行业渐渐举行样板和圆满, 方针是辅导房地产行业向着加倍理性、成熟和强壮的对象兴盛, 这将会降低行业的进入壁垒,那些资金范围小、缺乏可一连筹备 兴盛材干的公司将会渐渐被商场镌汰,而具有范围品牌中央比赛 力的公司将会不息获取强大。 2004年以后,政府出台的少少抑止房地产投资过热的战略 有: 银监会:2 月26-3 月26 日宣布了《贸易银行房地产贷款风 险打点指引(包罗看法稿)》――调理购房个体贷款进出比例设 置,强化信贷打点。 央行:2004 年4 月25 日起,降低存款打定金率0.5 个百分 点――节制贸易银行的信贷盲目扩张,房地财产是信贷调控的首 要对象之一;10月29日上调利率,并有专家估计中邦进入一段较 长久的利率上调周期,房地财产的金融压力日益加大。 发改委等:3 月9 日结合下发标注为“特急”的《合于整理 整理现有各样开辟区的全体圭臬和战略规模的告诉》――缩减开 发区的数目和筹备用地范围,抗御开辟区过众过滥、违规用地等 高出题目,督促开辟区样板、调解兴盛。 邦务院:4 月28 日发出告诉,断定相宜降低钢铁、电解铝、 水泥、房地产开辟固定资产投资项目血本金比例――降低项目资 本金比例,抬高行业进初学槛。 这一系列的宏观调控的紧缩战略证据政府相当合心房地产行业 高速增加或者带来的危急,正在前阶段紧缩战略未能抵达成果的境况 下,越来越指望通过财产战略和信贷战略来加大调控力度,以抑止投 资的过速增加。这些战略外清楚政府降温房地产投资的决定和进一步 紧缩战略的预期,将正在肯定水准上抑止贸易银行对房地产开辟贷款的 投放。 正在目前房地产行业融资渠道比拟简单的景遇下,房地产企业很难 从银行以外的渠道获取开辟资金,紧缩战略必将会拉紧房地产企业的 资金链,能力不强的开辟商面对较大的穷苦。融资难度的加大意味着 房地产开辟商的开辟本钱的降低,无疑将加快房地产公司优越劣汰的 经过。有品牌、能力,打点材干较强的公司将获取较大的保存空间, 并获取更众的政府的扶助;而能力不强、信用天资较低、汗青包袱浸 重、欠债率较高、盲目扩张的房地产开辟商将被逐步镌汰出局。 (二) 税收战略 目前我邦房地产税收体例不敷明确,税制布局不尽合理,课税中 税种重叠配置,反复征税,外里纷歧等气象,形成了加重了企业和消 费者的经济累赘和征收杂沓。 从税法的合连法则来看,房地产行业的首要税费可分为贯通阶段 的税费(外1)和保有阶段的税费(外2)。 外 1:贯通阶段的税率 置备 税种 契税 印花税 业务税 出售 都邑保卫筑 设税 计税依照 契说的价钱 购销合同的金额;产权 移动书据所载金额 让渡土地行使权或房 地产代价 税率 3%-5%,个体添置泛泛室第暂减半 0.03%,0.05% 5%,个体出售寓居满一年的泛泛室第免收, 不满一年按出售价和添置价差额盘算推算征收。 业务税税额市区 7%, 县城、镇 5%,其它 1% 指导费附加 印花税 所得税 业务税* 房产 出租 城镇土地使 用税 印花税 所得税 业务税税额 购销合同的金额;产权 转 让渡收入减去允诺扣 除的项方针余额 出租、筹备房地产收入 税房产房钱收入 现实占用土地面积 租赁合同租赁金额 租赁收入减去允诺扣 除的项方针余额 3% 移书据所载金额 0.03%,0.05% 企业 33%,个体 20% 5%,按政府法则价钱出租公有住房和廉租房 的免征,个体守时值出租寓居住房按3%征收 出租 12%,个体守时值出租寓居住房按4%征收 大都邑0.5-10元/平米,中等都邑0.4-8元/平 米,小都邑0.3-6 元/平米,县城、筑制镇 0.2-4元/平米 0.10% 企业33%,个体20% 外 2:保有阶段的税费 税种 计税依照 房产税 房产原值一次减除10%-30%后的余值 城镇土地使税 同前城镇土地行使税 耕地占用税 现实占用耕地面积 都邑房产税 房产原值一次减除10%-30%后的余值 (三)、投融资体例明白 税率 1.20% 同前城镇土地行使税用税 1-10 元/平米(一次性征收) 1.20% 1、房地产开辟投资资金由来:自有资金进入、金融机构贷款、 发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方法。而金融机构的贷 款奇特是银行的贷款,占重庆市房地产行业资金由来的50%以上。 2、房地产消费信贷 目前,重庆市住民个体添置商品室第的比重抵达90%旁边,房地 产消费信贷首要以住房公积金信贷和贸易性住房贷款两种情势。截止 2004年9月份止,住房公积金累计发放个体住房贷款14.27亿元,2004 年1-9月发放4.56亿元,比客岁同期扩张57%,但仅占重庆市公积金归 依总量的5%,贷款量偏小,对住房商场的拉动效力甚微;贸易性住房 贷款累计为241.28亿元,2004年1-9月发放87.5亿元,比客岁同期增 加40.33%,较1998年前增加了40倍,为重庆市房地产信贷的首要方法。 3、房产信任正在外洋的告捷实行,有力地督促了本地房地产商场 的兴盛。客岁以后,信任公司已为我邦房地产企业告捷募资20众亿元。 4、上市融资成为热门采取。出于融资方面商酌,会有一片面大 型房地产企业列入到“买壳”上市的队伍中,通过血本商场融资缓解 资金压力。 5、业界正正在斟酌房地产基金、住房资产证券化为房地产企业提 供新的融资渠道。 三、重庆房地产行业的供应明白 (一)、投资境况 重庆市直辖后邦民经济神速调解兴盛,全社会固定资产投资以高 于20%的速率飞速兴盛。至2003年尾,房地产投资量达327.9亿元,比 2002年增加25.01%,抵达汗青最高点。2004年下手,跟着邦度宏观调 控力度的渐渐加大,投资增速渐渐回落,下手向理性回归。 近期重庆市政府进一步强化了对房地产商场的样板化打点,并出 台了一系列调控办法:其一、整理整理土地商场:其二、样板拆迁工 作;其三、降低房地产开辟血本金比例:其四,从厉驾御房地产开辟 信贷,通过以上要领,降低了房地产开辟的准初学坎,从而导致了新 开工衡宇面积的节减,房地产开辟投资速率下手回落。 年份 外 3:重庆市房地产投资、资产投资及增加率 邦民临盆总值(GDP) 全社会固定资产投资 总量 增加率(%) 总量 增加率(%) 单元:亿元 房地产开辟量 总量 增加率(%) 1998 1429 1999 1479 2000 1589 2001 1749 2002 1971 2003 2250 2004(1-9) 1845 3.38% 6.92% 9.15% 11.26% 12.40% 12.30% (二) 、树立境况 995.56 1269.35 970.79 27.50% 28.60% 97.3 112.5 139.6 196.7 245.9 327.9 237.63 13.51% 19.41% 29.03% 20.01% 25.01% 21.60% 2004 年起重庆市商品房的新开工面积呈现了近年来的初次负增 长。截止 9 月末,全市商品房开工面积 1362.18 万平方米,同比增加 1.2%,个中室第新开工面积 1075.19 万平方米,同比增加 2.5%;商 业业务用房新开工面积 191.67 万平方米,同比增加 17.7%;办公楼 新开工面积 26.81 万平方米,接连保留降低趋向,降幅为 22.5%。 外 4:重庆市 1998-2004 商品房完竣面积统计外 年份 完竣面积 (万平方米) 同比增加(%) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 (三)、发售境况 460.26 598.63 619.56 849.42 1020.63 1390.73 1362.18 23.11% 3.38% 27.06% 16.77% 26.61% 1.20% 2004 年 1-9 月份,跟着宏观调控战略的集结出台,重庆市商品 房买卖满堂保留增加态势,买卖量同比上升,发售呈放绶趋向。 1、主城区商品房发售成交面积 925317 万平方米,成交金额 214.01 亿元,永别比上年同期增加 20.8 %、38.9%。室第的发售仍是 主力占 90%,个中以经济合用房的发售为主;贸易用房的发售面积为 6.5%;办公用房的发售特别有限,其成交面积和成交金额永别降低 11.4%和 21.4%。 2、主城中央区的室第买卖所占比重呈连接降低,消费热门向周 边区域扩散,北部新区逐步成为高品德室第辘集区,渝中区办公用房 买卖量居于榜首。 3、跟着商品房商场的成熟兴盛,新筑商品房进入存量房商场流 通,并跟着房产商场的逐步样板操作,使让渡面积同比增速上涨。截 至 9 月止,重庆市主城区存量房让渡面积 314.49 万平方米,让渡金 额 8.96 亿元,永别同比增加 88.1%、61.7%。 (四)、价钱境况 外 5:1998-2004 年重庆市商品房均价统计外 衡宇均匀价钱 室第 办公楼 贸易营用房 其他 1998 1331 1161 2826 2483 1294 1999 1377 1080 2124 3550 1273 2000 1351 1077 2227 3275 1328 2001 1443 1133 2622 3548 1420 单元:元 2002 2003 1993 2049 1771 1869 2372 3096 4058 4058 2004 2313 2135 2880 4499 近年来重庆市房价呈上涨趋向,缘由如下:一、地价上涨:二、 旧城改制,加快城镇化树立带来了拆迁顶峰;三、新筑室第品德提拔 拉高本钱,正在筑材行使、户型计划以及小区境遇等方面比以前有了很 大提拔,也形成了商品房均匀价钱上扬;四、存正在投契性炒作。2004 年来受邦度宏观调控、商场供需改变等众种要素的影响,上涨幅度开 始减小。 (五)、土地供应境况 现主城区可供出让的大宗地块首要集结正在渝北区、北部新区(高 新园、经开园)、沙坪坝区的西部大学城片区、南岸区的茶园新区、 九龙园区,其余主城区域只要少数的旧城改制和工矿企业拆迁质换土 地。 附外 6:2004 年 3 季度重庆市土地出让示妄思 (六)、商品房空置 外 7:重庆市商品房空置境况统计 衡宇空置面积 室第 办公楼 个中:一年以上空置面积 1998 255.35 142.03 36.35 77.6 1999 353.04 183.6 47.3 150.08 2000 421.94 223.14 49.42 179.29 2001 484.48 227.72 55 223.54 2002 559.61 280.36 51.39 266.026 2003 2004 551.28 225.62 44.72 331.34 全市商品房空转总量以年均 20%的速率上升,至 2003 年因为受 重庆市旧城改制的影响,存量房发售较好,使空置面积略有降低。但 仍位于世界首要都邑商品房空置面积的前几位,对重庆新筑商品房市 场有相当潜正在压力。 从主城区的空置房分散来看,渝中区商品房的空置量最大,其次 为九龙坡区和江北区。 四、重庆市房地产商场需求明白 (一)户型房型采取 1、受银行加息、房钱低迷及近一年来投资型物业的快速放量, 以投资为主的一房的需求量快速降低,仅占 1.7%。 2、相对紧凑的两房和略显舒服的三房的需求比例总和赶过 80%, 为商场上的主力户型,其有较大的商场潜力。 3、其他户型当遵照项方针特征当心商酌配置。 (二)套内面积采取 1、套内面积正在 70-130 平方米的户型面积计划是目前商场需求的 主力,更加是 70-110 平方米的面积商场需求量最为集结,赶过 60%; 2、70 平方米以下的户型面积需求降低的趋向较光鲜; (三)价钱及付款方法 1、付款方法以按揭为主,占 75%; 2、首付款集结正在 10 万元以下,其当选择 5-10 万元的消费者超 过对折,但赶过 10 万元的流露快速降低趋向,预示 10 万元是消费者 的心境线、采取按揭的消费者其所能承袭的月供款集结正在 1200 元/平方 米以内,个中 800-1000 元成为月供采取最为集结的采取段; (四)、其他 1、从商场全体需说情况来看,大都消费者指望通过阳台来外现 出生态化,贴进自然的寓居需求,偏向客堂阳台和存在阳台的双阳台 计划; 2、平层是商场的主流,跃层和阁楼因其同类取代品较众,消费 者对此需求量不高; (五)物业类型商场考察热门 1、从物业类型来看,泛泛众层的心境采取需求最热,挨近 50%, 正在肯定水准上是受到了目今商场上众层与低层低密度产物的时兴趋 势辅导;同时,与目前重庆商场上对泛泛众层及低层花圃洋房产物概 念的浑浊有肯定相干; 2、高层心境需求与前两年比拟有所降低,花圃洋房与别墅因其 品德与价位较高,反应有限; 3、消费者对物业的心境采取有向低密度、低容积率、亲地性发 展的趋向; 五、重庆市房地产企业景遇 重庆市房地产共有1500众家企业,但满堂秤谌与沿海经济茂盛城 市比拟又有很大差异,1995年至2004年总体开辟量达1000万平方米的 仅300众家,各房地产企业所占的份额较为分袂,集结度不高。同时, 邦内如瑞安、和黄、华新邦际、鲁能钱江集团、招商地产等众个企业 进军重庆市房地财产商场将加剧重庆市房地产商场的比赛,从而或者 导致商场从新洗牌。 房地产是血本集结的行业,正在邦度战略和自己经济纪律的双重影 响下,重庆市房地产趋势集结化和范围化兴盛。近一年来,邦度强化 了宏观调控,正在土地买卖、开辟商信贷方面均作出了更高的条件,从 好久看,有能力、有资信、有品牌的企业正在兴盛大将获取更大的兴盛 空间。 外9:重庆市房地产企业比拟 本土能力企 本土强势增加 本土增加 领先企业 业 企业 企业 外来能力 其他企业 企业 外来潜力 企业 长安集团、 代外企业 龙湖 华宇、南方、 协信、珠江 金科 东 银 、、 隆 融乔、瑞安、 晋渝地产、东 、钱江集团、 鑫 地 产 等和黄、华新邦 和实业、银星、 招商地产 重钢、商社际、鲁能 集团等 开辟量 300 万方 40 万方-85 万 方 220 万方 100 万方以下 年开辟速率 140 万方/年 10 万方以下 20 万方 10 万方旁边 10 万方左 右 片面企业正在 土地储存 雄厚 较雄厚 较雄厚 寻常 重 庆 有 较 丰有 一 定 的 土 寻常 富 的 土 地 储地储存 备 资金 余裕,融资能 较余裕,融资 较余裕,融 资 力强 材干较强 材干较强 寻常 寻常 雄厚 雄厚 品德 中高、高等物 正在中高等、高 以中、中高等 以中档物业为以 中 档 物高,邦内有较高,邦内有较 业,产物布局 档物业周围速 牧业为主 主 业为主 高着名度 高着名度 链比拟雄厚 速兴盛 告捷楼盘 全体项目 罕有个告捷楼 有告捷楼 邦 内 业 界 知邦 内 业 界 知 罕有个告捷 近年神速生长 盘,但影响力盘,但影响名,正在渝有正在名,正在渝尚无 楼盘 不够 力不够 筑楼盘 正在筑楼盘 品牌材干 美誉、虔诚 着名 着名、美誉 着名 寻常 着名 着名 备注 众为其他 有告捷的历 行 业 的 风 受母企业战 企业文明筑 史,近年来核企业文明,企有本人的企业险 分 散 策略影响,如全 设到位,筹备 心 能 力 筑 设业材干、中央文明和打点体略性产品, 力进入重庆 尚 未 进 行 项 打点体例完 与 速 速 发 展比赛力正在造成系,处于良性结构机构、 房地产商场 目树立, 备,企业中央 的 市 场 适 应之中 兴盛之中 人 才 储 备 将是极大威 比赛力强 性有所不够 均有所不 胁 足 六、重庆市房地产商场兴盛趋向明白 1、投资增速放缓,行业剩余秤谌低浸 2004 年,房地产商场将接连保留相对稳固的兴盛,但增幅估计 会比高速增加的2003 年有所降低,同时,企业的比赛和南北极分解将 会加剧,行业的剩余秤谌将会低浸。 正在财产战略和钱币战略的双重配合下,房地产行业的进初学槛提 高,融资难度加大,意味着房地产开辟商的开辟本钱降低,将正在中长 期内对房地产行业的提供发生肯定的抑止效力。投资增速总量肯定受 到限制。 此外,商场对付加息的预期日益猛烈。加息将对房地产供需发生 双重压力:一方面加息将降低资金行使本钱;另一方面,衡宇发售的 速率会减慢,资金周转放慢将进一步磨练开辟商紧绷的资金链。这两 个方面都或者会影响房地产开辟商的功绩。 2、企业融资渠道将趋势众元化 央行“121 号”文献和发改委“告诉”的出台,对全数房地财产 的兴盛体例下手发生庞大影响。导致资金鳞集型的房地产企业被迫寻 求新的融资方法和渠道,这意味着房地产融资将趋势众元化。 3、上风企业群体保存 正在跟着战略效应的逐步流露和供需冲突的激烈化,行业内南北极分 化将日益紧张,只要具有范围上风、资金上风、土地储存上风和打点 上风的企业才会获取保存空间。 七、隆鑫地产兴盛倡议 品牌:地财产起步阶段应充裕行使隆鑫品牌,能够用较少的本钱 获取较高的着名度,但正在今后的兴盛中应渐渐提拔副品牌的代价,以 避免正在集团主业受到影响时对地产物牌发生不良影响。 打点方法:正在隆鑫地产中成立适宜于房地产商场经济纪律的,独 立于隆鑫集团的企业文明、打点形式,成立公司自有的中央比赛力。 隆鑫地产的企业文明宜着重于吸引、培植高本质的房地产专业人 才,使其阐扬最大的材干,正在吸取隆鑫集团先辈企业精神的境况下, 成立隆鑫地产本人的打点形式和中央比赛力。 项目运作:正在面对房地产商场或者将要走过上升期,商场比赛加 剧和商场需求不振的双重冲突压力下,隆鑫地产正在全体项目上的运作 更应当强化前期的调研明白并正在项目施工树立、发售以及另日的物业 打点中慎之又慎――细节断定成败 金融危急规避:兴盛众种融资渠道,以期尽速成立独立于隆鑫集 团金融危急以外的资金由来。凭借房地产融资渠道众元化和证券化转 移和分管房地产投资危急:通过股票商场上市融资外,还网罗发行企 业债券,同时与具有股票性子的购房者与隆鑫地产“合股筑房”,即 允诺购房者直接通过“入股”方法和隆鑫地产“合股”筑房;兴盛房 地产投资基金以及房地产信任投资等。 兴盛区域:可商酌作两种区域兴盛的筹备: 1、 主城区:肆意参预主城区商场比赛,举行开辟的同时支配 最先辈的运营要领、教育地产物牌,举行人才锤炼和储存。 2、 充裕诈骗隆鑫品牌和营销汇集的上风以本地高端地产产物 的情势进入二、三级都邑,前期能够周边区县为主意程序向世界兴盛。

  重庆市房地产商场明白呈报.doc_谋划/处理计划_适用文档。重庆房地产商场明白呈报 策略投资部 目次 一、重庆市房地产行业兴盛特性 二、行业外部境遇明白 三、重庆房地产行业的供应明白 四、重庆市房地产商场需求明白 五、重庆市房地产企业景遇 六、重庆市房地产